После долгих поисков, горы перелопаченной тематической прессы и моря затраченного времени на разговоры по телефону, а так же километров, проезженных по осмотрам, Вы выбрали квартиру.
Часть пути до заветной мечты пройдена, теперь осталось пройти вторую — надо убедиться в юридической чистоте квартиры. Что это, спросите Вы, и вопрос будет вполне резонным, т.к. не многие знают что это такое.
Юридической чистотой квартиры является всесторонняя проверка квартиры в юридическом и историческом плане , что связанно со множеством документов. История упомянута не зря, ведь разговор пойдет о вторичном жилье. Только после всей этой процедуры Вы можете вздохнуть свободно и начать делать ремонт уже в СВОЕЙ по праву квартире.
Покупая вторичное жилье без проверки Вы никогда не можете быть уверенным, что из воздуха не материализуется некий гражданин, который заявит, что эта квартира его, или его брата, или свата, и не попросит Вас оттуда «выметаться», так что начнем сначала.
Документы на квартиру.
Если Вы покупаете квартиру при помощи Агентства невидимости, то риэлтор, который будет Вас сопровождать от начала и до победного конца, обязательно запросит у продавца недвижимости пакет документов на продаваемую квартиру. Что же в него входит?
Помимо справок из БТИ и оплаченных коммунальных платежах есть еще несколько очень важных документов, на получении которых обязательно будет присутствовать Ваш риэлтор, что бы убедиться в том, что справка выдана официальным органом, а не напечатана на цветном принтере.
К этим документам относится архивная выписка из паспортного стола. Что это за документ и что мы из него узнаем? Архивная выписка берется за максимально возможный срок (при определенном везении от момента постройки дома) и из него становится ясно, кто и когда проживал в данной, интересующей нас квартире, куда, оттуда выбыл и по какой причине, а так же, все ли из проживающих на законном основании, участвовали в приватизации, или кто то не удостоился столь высокой чести.
Тот, кому не довелось поучаствовать в этом мероприятии является для покупателя квартиры реальной и ощутимой угрозой. Не так давно в нашей стране практиковалась выписка граждан с места жительства при некоторых обстоятельствах, как то: угодил несознательный гражданин в места лишения свободы или доблестно пошел защищать Родное Отечество или совсем уж плохо-психоневрологическая клиника.
Случается такое, что тот, кто «сел» выходит, а тот, кто заболел — выздоравливает и тогда им тоже где то надо жить. На совершенно законном основании эти граждане могут потребовать либо расторгнуть сделку, либо потребовать часть квартиры.
В свое время из за несовершенства законодательства достаточно часто нарушались права несовершеннолетних при приватизации. Поясню что это такое и с чем это едят.
Так вот, при приватизации, то есть переводе жилого помещения из состояния муниципального в состояние собственности интересы прописанных в квартире детей либо по незнанию, либо по недоброму умыслу были ущемлены, то есть ребенок не участвовал в приватизации данной квартиры и спустя годы опять же, как и в предыдущей серии вернуться для наведения справедливости за Ваш счет. Нам ведь этого не надо?
Поэтому есть возможность избежать этой неприятной ситуации. Можно поступить следующим образом: по достижении совершеннолетия попросить детей, прописанных в квартире на день приватизации написать расписку об отказе в приватизации данной площади. Нюанс состоит в том, что обычная расписка не будет иметь юридической силы. Потребуется заверить отказ у нотариуса, или принести лично заявление в районный отдел приватизации.
Наследство.
Есть еще несколько документов, проверкой которых не следует пренебрегать. Это договор наследования. Во первых если наследник не один, то прошедшие годы не могут повлиять на решение суда о расторжении сделки, несмотря на то, что срок исковой давности три года. Как правило, в случае, если объявляются обиженные родственники, по той или иной причине не успевшие вовремя поделить наследство, то свою долю на совершенно законных основаниях будут требовать с Вас, и ни какой суд не встанет на Вашу защиту.
Так что, если уж решились покупать квартиру с документами о наследстве, то услугами риэлторов пренебрегать совсем не стоит, особенно если сделку «ведет» компания с хорошим и известным именем- репутация дороже и обязательно (!) не забудьте взять расписку с продавца(ов) о том, что он клятвенно заверяет, что не будет беспокоить Вас с проблемой появления возможных наследников.
Вариант следующий — дарение.
Штука замечательная и можно сказать приятная, если бы не… Продавец решает оформить квартиру дарением, при этом за Вашу уступчивость в этом вопросе делая солидную скидку.Можно предположить, что у него есть жена или муж, или другой заинтересованный родственник, от которого продавец хотел бы утаить сумму, полученную в результате этой сделки. Есть еще вариант, на котором можно «споткнуться». Это тот случай, когда один из супругов дарит квартиру, не ставя в известность другого.В таком случае обиженный супруг вполне может забрать у Вас вторую половину квартиры, или получить с Вас половину стоимости квартиры.
Ну, что посмотрим чего еще нужно опасаться?
Обременение.
Слышали такое слово? Что же входит в это понятие? Итак, обременения это ограничения, наложенные на сделки с любым имуществом. Эти ограничения в полном объеме прописаны в федеральном законодательстве.
В эти понятия входят так же признание продавца недееспособным, то есть человек может состоять на учете в психоневрологическом диспансере, но это можно проверить — заехать в районный диспансер и запросить справку о состоянии здоровья продавца. Но если продавец недавно переехал в покупаемую Вами квартиру, то тут следует насторожиться. Он мог просто по забывчивости не сообщать по старому месту жительства об изменениях в учетной записи, тогда здесь он будет числиться здоровым.
Следующим этапом будет договор купли-продажи квартиры.
В нем должны быть прописаны Ваши права, на случай, если сделка может быть признана»кабальной»- есть такое понятие. Это значит, что квартира, которая продается выставлена на продажу под нажимом непреодолимых обстоятельств, таких как спасение жизни близкого человека. В каждом отдельном случае суд рассматривает кабальность сделки отдельно.
Приведем еще несколько причин, по которым не следовало бы совершать сделку.
Генеральная доверенность.
Это генеральная доверенность, думаем понятно почему? Это значит, что собственника на сделке может не оказаться, а за этим следует много вопросов, начиная от того где он сейчас.
Дом значится в списках под снос.
Ясно, что наши органы власти прописать Вас в такой дом не смогут, опять же БТИ. С этой организацией могут возникнуть сложности в случае, если в квартире сделана перепланировка без разрешения вышеописанной организации и не занесена в соответствующий реестр.
На самом деле это лишь немногая часть сложностей, с которыми Вам придется столкнуться, решись Вы на столь отважный шаг покупать квартиру самостоятельно. Понятно даже ребенку, что с починкой телевизора хорошо справится телемастер, а с покраской стен — маляры, ну а недвижимостью пусть занимаются риэлторы.