Что необходимо знать при покупке квартиры в новостройке

site-rieltor51

Сегодня купить уже готовую, построенную квартиру в новостройке практически невозможно. Компании-застройщики начинают продавать площади сразу после начала строительных работ. Продажа осуществляется по договорам паевого участия, инвестиционным договорам, с помощью фондов финансирования строительства и т.п. Но, так или иначе, вы покупаете, по сути говоря воздух: виртуальные площади еще не построенного дома.

Какие подводные камни могут ожидать вас при покупке жилья на первичном рынке?

Как правило, при строительстве жилого дома, необходимо выполнить проект, который состоит из двух стадий – «проект» (согласовательная стадия) и «рабочая документация» (строительные чертежи). После согласования стадии «проект» застройщик получает ордер на строительство и начинает строительные работы. Параллельно с этим начинается рекламная кампания и продажа квартир. Основным ценообразующим показателем является площадь квартиры. Для продажи застройщик изготавливает так называемый «продажный буклет» с планировками будущих квартир и их площадями.

Все материалы для «продажного буклета» берутся, конечно же, со стадии «проект». Но к завершению строительства показатели и планировки могут существенно отличатся от тех, которые вы видели в начале строительства. И в результате вы получаете совсем не то, что ожидали.

Это происходит в результате того, что на стадии «проект» не совсем детально прорабатывается конструктивная схема будущего здания. А на стадии «рабочей документации» после тщательных расчетов конструктивная схема зачастую меняется, и влечет за собой изменение планировки и площадей.

Во время сдачи построенного дома в эксплуатацию, служба БТИ производит обмеры квартир в соответствии с нормами и выписывает на каждую технический паспорт. В паспорте указаны площади всех помещений и общая площадь квартиры. Вот именно эти цифры в техническом паспорте БТИ являются истинными и законными.

Если же площадь квартиры по обмерам БТИ стала меньшей, то вы вправе требовать возмещения средств на разницу квадратных метров. А если же площадь стала больше, то компания-застройщик может потребовать от вас доплату за увеличение площади, что не совсем приятно в преддверии новоселья.

Лучше всего определить в договоре процедуру окончательного платежа. Это позволит избежать проблем с возвратами или доплатой между вами и застройщиком. Окончательную стоимость квартиры можно будет определить только после обмеров площадей уже построенной квартиры и тогда же подсчитать окончательный платеж.

Предельное отклонение от покупаемой площади при составлении договора и истинной площади построенной квартиры с отделкой не должно превышать 5-7%.

В договоре обязательно должны быть определены: номер секции дома (при многосекционном доме), строительный номер квартиры по «продажному буклету», этаж, количество комнат. Приложением к договору должна быть копия плана вашей будущей квартиры. Это исключит возможность того, что вместо выбранной 3-х комнатной квартиры во 2 секции на 8 этаже с видом из окна на парк, вам выпишут ордер на 4-х комнатную в первой секции на 1 этаже с видом из окон на автомагистраль или завод, но с такой же общей площадью.

Если вас не устраивает типовая планировка квартиры, предложенная застройщиком, и вы хотите сделать перепланировку, то этим необходимо заняться после подписания договора и перед сдачей дома в эксплуатацию. Дело в том, что сдаче дома в эксплуатацию, планировки квартир заносятся в реестр БТИ и технический паспорт квартиры. И если вы решите сделать перепланировку после сдачи дома, вам необходимо будет согласовать ее во множестве государственных инстанций. Помимо этого придется сделать практически капитальный ремонт новой квартиры. Это дело довольно длительное и очень затратное.

Что бы этого избежать и встречать новоселье в новой квартире отвечающей вашим требованиям и мечтам необходимо, еще на этапе строительства привлечь дизайнера, и вместе с ним разработать детальную планировку вашей будущей квартиры по вашим желаниям.

Далее передать проектной организации, проектирующей ваш дом, дизайн-проект, согласно которому будут изготовлены рабочие чертежи.

После этого застройщик построит вашу квартиру с вашей планировкой. А самое главное, что дом сдастся в эксплуатацию с вашей измененной планировкой и вам уже не придется ее согласовывать и заниматься капитальным ремонтом. Так же это даст вам право следить за ходом строительства вашего будущего жилища и вносить коррективы в процессе строительства, а не после его окончания.

Все эти моменты должны быть прописаны в вашем договоре с компанией-застройщиком и тогда ваше долгожданное новоселье не будет ничем омрачено.